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　　近日，長(zhǎng)安街W酒店和北京翠宮飯店被出售的消息接連曝光。虧損同時(shí)，這兩家酒店不約而同背有高負(fù)債。過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)，投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成為大型集團(tuán)沉淀資金的方式，通過(guò)高杠桿來(lái)拉動(dòng)酒店投資。然而隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，高星酒店的盈利能力、品牌能力和營(yíng)銷能力卻不及預(yù)期，償還能力下滑。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)老牌五星級(jí)酒店將逐漸被新的五星級(jí)酒店取代。此次酒店出售一事，正是國(guó)內(nèi)高星酒店業(yè)開(kāi)始迭代的縮影。

　　酒店轉(zhuǎn)型寫字樓逐漸成為趨勢(shì)

　　據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，中糧酒店(北京)有限公司100%股權(quán)計(jì)劃通過(guò)公開(kāi)掛牌方式轉(zhuǎn)讓，而該公司核心資產(chǎn)即長(zhǎng)安街W酒店。據(jù)公開(kāi)資料顯示，酒店客房共349間，2016年?duì)I業(yè)毛利為3432萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)毛利率為26%，RevPAR(每間可銷售房收入)為661.24元/間，年平均入住率57%。據(jù)悉，該酒店售價(jià)約為24億元人民幣。

　　其后，首創(chuàng)集團(tuán)旗下北京翠宮飯店也被曝光出售一事。該酒店于1998年開(kāi)業(yè)，但在2013年時(shí)被取消五星級(jí)飯店資格。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告，首創(chuàng)集團(tuán)有意轉(zhuǎn)讓北京翠宮飯店有限公司100%股權(quán)。另?yè)?jù)透露，該酒店售價(jià)為26億元，并將被改造為寫字樓。

　　事實(shí)上，北京于近期被曝將發(fā)生巨變的還有金融街洲際酒店，該酒店業(yè)主同樣也是首創(chuàng)集團(tuán)。9月，金融街洲際酒店被指將在年底轉(zhuǎn)型為寫字樓，目前該酒店仍在正常營(yíng)業(yè)。

　　眼下，“酒改寫”已成為明顯趨勢(shì)。不僅北京，包括上海老牌五星級(jí)酒店錦滄文華等酒店，均紛紛向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型。同時(shí)“酒店+寫字樓”的模式也成為各酒店試水轉(zhuǎn)型的方式之一。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的效益受到?jīng)_擊，但目前企業(yè)用戶的租賃需求還是比較大的，改造為寫字樓相對(duì)來(lái)說(shuō)還是會(huì)有一個(gè)比較好的租金回報(bào)�！�

　　交易持續(xù)冷淡，將導(dǎo)致酒店破產(chǎn)

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，中糧酒店(北京)有限公司2017年6月的財(cái)務(wù)報(bào)表，其年度累計(jì)營(yíng)收為7192.33萬(wàn)元，凈虧損5768.35萬(wàn)元。翠宮飯店2016年的總營(yíng)收為2124.67萬(wàn)元，凈虧損3918.24萬(wàn)元。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，酒店開(kāi)業(yè)后6年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)務(wù)虧損是正常的，黃金收獲期為開(kāi)業(yè)后的6至20年。然而長(zhǎng)安街W酒店自2014年開(kāi)業(yè)3年后便被計(jì)劃出售;翠宮飯店開(kāi)業(yè)至今雖未超過(guò)20年，但卻出現(xiàn)虧損。之所以被出售的原由，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是投資回報(bào)不理想所致。

　　值得注意的是，據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年內(nèi)地五星級(jí)酒店出售數(shù)量超過(guò)10家的省和直轄市僅為北京、上海、浙江三地;但2016年時(shí)，這一數(shù)字已達(dá)到五地，分別為廣東、江蘇、海南、上海、浙江。然而，盡管酒店資產(chǎn)出售踴躍，但有分析預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)酒店資產(chǎn)交易未來(lái)將繼續(xù)保持冷淡，最終導(dǎo)致不少酒店進(jìn)入破產(chǎn)或者強(qiáng)制拍賣。

　　翠宮飯店面臨負(fù)債和經(jīng)營(yíng)雙重壓力

　　值得注意的是，此次被出售的長(zhǎng)安街W酒店和翠宮飯店均背負(fù)高額債務(wù)，甚至被指為靠近資不抵債。事實(shí)上，過(guò)去酒店投資往往通過(guò)高杠桿來(lái)帶動(dòng)，一旦酒店盈利能力不足，易淪為不良資產(chǎn)。而有業(yè)內(nèi)人士稱，這一問(wèn)題在國(guó)內(nèi)普遍存在。

　　查閱長(zhǎng)安街W酒店和翠宮飯店財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，二者負(fù)債率均處于高位。2016年，翠宮飯店總資產(chǎn)為3.29億元，總負(fù)債為2.83億元，負(fù)債率86.04%;長(zhǎng)安街W酒店2017年6月的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，其年度累計(jì)總資產(chǎn)為19.47億元，總負(fù)債為16億元，負(fù)債率82.16%。而據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，一般酒店的負(fù)債規(guī)模處于60%以下。

　　對(duì)此，華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱直言：“資產(chǎn)負(fù)債率太高，離資不抵債一步之遙�！睋�(jù)介紹，酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ)，例如酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過(guò)大，土地成本占總投資的30%-40%以避免投資成本過(guò)高。

　　對(duì)于高負(fù)債的原因，趙煥焱表示仍在于銀行貸款比例大�！熬频甓际菢I(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)。如果銀行貸款比例大，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率低于銀行貸款利率，負(fù)債就會(huì)一直上升。”趙煥焱表示。這也就意味著，如翠宮飯店一樣同時(shí)兼任業(yè)主和酒店管理公司的角色，將會(huì)面臨來(lái)自負(fù)債和經(jīng)營(yíng)的雙重壓力。

　　負(fù)債可能是導(dǎo)致酒店出售的主要原因

　　但目前在酒店行業(yè)投資中，高杠桿的使用并非罕見(jiàn)。通常而言，杠桿越高說(shuō)明企業(yè)資金運(yùn)作能力越強(qiáng)，證明公司本身具備相當(dāng)實(shí)力。但另一方面，這也意味著企業(yè)償還能力要高。杠桿的過(guò)度使用，將導(dǎo)致財(cái)務(wù)和各項(xiàng)其他成本的升高。

　　“酒店類的資產(chǎn)通常會(huì)面對(duì)這樣的問(wèn)題：在買酒店的時(shí)候，首先考慮的是可以用多少錢�！本频戤a(chǎn)權(quán)網(wǎng)創(chuàng)始人Galen Moore舉例表示，假如一家酒店原本需要10億元，但通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿，三四億就可以啟動(dòng)10億的項(xiàng)目，投資人短期內(nèi)并不會(huì)感受到資金壓力。然而，若10年以后貸款到期，酒店卻沒(méi)能掙回來(lái)另外6個(gè)億，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　“目前國(guó)內(nèi)的很多酒店都在面臨這個(gè)問(wèn)題：因?yàn)楦軛U過(guò)大，導(dǎo)致酒店的盈利能力無(wú)法為酒店本身的生命提供營(yíng)養(yǎng)�！盙alen Moore表示，“酒店賺到的錢，掙不回來(lái)投資人使用杠桿的成本。杠桿越高，要求償還能力越高。負(fù)債和償還的問(wèn)題也有可能是導(dǎo)致W酒店出售的主要原因之一。我相信中糧有能力去還，但他們也需要考慮在還完之后，酒店未來(lái)是否有能力把資產(chǎn)掙回來(lái)。如果掙不回來(lái)，不良資產(chǎn)的出售應(yīng)該是最好的方案，找其他人買單也是退出的一種方法。”

　　長(zhǎng)安街W酒店平均入住率僅55%

　　盡管高負(fù)債意味著企業(yè)擁有較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，但翠宮飯店與長(zhǎng)安街W酒店本身的盈利能力是否能夠匹配仍需要打上問(wèn)號(hào)。分析認(rèn)為，城市結(jié)構(gòu)和消費(fèi)范圍的變化，令酒店的經(jīng)營(yíng)難度正在提升。

　　據(jù)大悅城地產(chǎn)(中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司)2016年中期報(bào)告，長(zhǎng)安街W酒店的平均入住率僅48%，為旗下5家主要酒店中最低;而大悅城地產(chǎn)另一北京的主要酒店西單大悅城酒店，入住率卻達(dá)到80%。2016年全年，北京市五星級(jí)飯店平均入住率為71.97%，北京長(zhǎng)安街W酒店平均入住率僅55%，未能達(dá)到平均水平。

　　對(duì)于長(zhǎng)安街W酒店，中糧一度抱有高度期望。大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理姚長(zhǎng)林曾公開(kāi)表示，欲將該酒店做到北京酒店前三位。長(zhǎng)安街W酒店開(kāi)業(yè)時(shí)，中糧同樣也對(duì)于該酒店實(shí)現(xiàn)收支平衡的周期信心滿滿�！巴暾�經(jīng)營(yíng)年度的第三年。一般的酒店現(xiàn)金流大概在穩(wěn)定年的第二年，也就是經(jīng)營(yíng)的第五年才能做到。我想我們經(jīng)營(yíng)的時(shí)間會(huì)比行業(yè)要縮短�！币﹂L(zhǎng)林表示。

　　但就目前來(lái)看，北京長(zhǎng)安街W酒店顯然未能滿足期望。趙煥焱表示，長(zhǎng)安街W酒店入住率低的原因之一在于該酒店客源市場(chǎng)尚未匹配。事實(shí)上，隨著消費(fèi)范圍的變遷，高星酒店的經(jīng)營(yíng)難度正隨之提升。

　　新商圈讓老牌五星酒店面臨“失寵”

　　“城市結(jié)構(gòu)在變化，消費(fèi)范圍圈在改變。在互聯(lián)網(wǎng)還不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，一家酒店的經(jīng)營(yíng)有效范圍能輻射10-20公里。但互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展卻導(dǎo)致酒店的覆蓋范圍小了，可能有的只剩5公里。這也是未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)難度提升，導(dǎo)致一些酒店無(wú)法繼續(xù)生存下去的主要原因。”Galen Moore表示。

　　在Galen Moore看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展帶來(lái)了酒店信息透明化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)者的消費(fèi)傾向更加準(zhǔn)確，在同一范圍內(nèi)自發(fā)選擇更適合自己的酒店，“就近”可能成為比酒店品牌更具吸引力的因素�！坝绕涫窃谛畔⑼该骱�，各大公司的品牌和運(yùn)營(yíng)能力卻沒(méi)有太大差距，很多客戶對(duì)于各個(gè)五星級(jí)酒店的品牌沒(méi)有什么特殊的感覺(jué)。比如萬(wàn)豪和香格里拉的五星級(jí)酒店，消費(fèi)者能準(zhǔn)確區(qū)別出他們的差異嗎?城市的變化，導(dǎo)致了類似情況的發(fā)生�！�

　　隨著類似變化的產(chǎn)生，一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在了面前�！半S著潛在供應(yīng)的增加以及消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，很多酒店項(xiàng)目面臨了轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。尤其是新商圈的形成，實(shí)際上也帶來(lái)了很多優(yōu)質(zhì)的酒店項(xiàng)目，這時(shí)候原有的酒店項(xiàng)目自然就不會(huì)更受寵，尤其是酒店傳統(tǒng)收益或許面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。這也就意味著，高星酒店市場(chǎng)將面對(duì)原有高星酒店項(xiàng)目的淘汰，以及新的優(yōu)質(zhì)酒店項(xiàng)目的迭代。

　　趨勢(shì)

　　國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店新舊換代

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年5月，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店共841家，北京、上海分別為61家、69家。一線城市高星酒店飽和的觀點(diǎn)在業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期存在。雅辰酒店集團(tuán)大中華區(qū)總裁黃德利曾向媒體表示，國(guó)內(nèi)五星級(jí)和超五星級(jí)酒店嚴(yán)重過(guò)剩，尤其在部分一線城市，五星級(jí)酒店一度以超過(guò)200%的速度增長(zhǎng)。

　　據(jù)了解，以往大型機(jī)構(gòu)和集團(tuán)為沉淀資金，通常會(huì)投資較為大型的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，例如商場(chǎng)、寫字樓和酒店等。然而隨著市場(chǎng)的飽和，整個(gè)酒店市場(chǎng)正在悄然發(fā)生變化。

　　“我們都了解，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店正在被中端酒店取代。但我們發(fā)現(xiàn)在一線市場(chǎng)中，老的五星級(jí)酒店，正在慢慢被新的五星級(jí)酒店取代。也就是說(shuō)，五星級(jí)酒店正在被其他的五星級(jí)酒店取代�！盙alen Moore表示。

　　日前，上海靜安希爾頓酒店宣布將于年底撤牌。據(jù)了解，該酒店是希爾頓首家進(jìn)駐中國(guó)的酒店，于1988年開(kāi)業(yè)，至今已營(yíng)業(yè)29年。撤牌后，該酒店將由錦江首選酒店管理公司管理，并更名為靜安昆侖大酒店。有分析認(rèn)為，這正是迎合了上海城市轉(zhuǎn)型的需要。

　　依賴位置優(yōu)勢(shì)將被率先淘汰

　　“這類酒店的產(chǎn)品和整體價(jià)值在下降�！盙alen Moore表示�！八�很老，看點(diǎn)評(píng)，大家并不喜歡那里。老的酒店在退化，新的酒店在逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)。這些下一代的產(chǎn)品，就相當(dāng)于汽油汽車和特斯拉。類似的例子很多，翠宮飯店就是非常具有代表性的老五星級(jí)酒店。”

　　值得注意的是，國(guó)內(nèi)還有部分酒店集團(tuán)也同樣迎合了這一態(tài)勢(shì)。2015年，首旅集團(tuán)旗下民族酒店品牌北京諾金酒店正式開(kāi)業(yè)。2016年12月1日，北京飯店萊佛士正式更名為北京飯店諾金，成為諾金第二家酒店。

　　“眼下市場(chǎng)雖然飽和，但是北京的五星級(jí)酒店也進(jìn)行了一些區(qū)分，即酒店的盈利能力、營(yíng)銷能力、品牌和管理能力三者間出現(xiàn)了分水嶺。在接下來(lái)的3-5年中，高星酒店將發(fā)生一個(gè)較大的變化，就是五星級(jí)酒店的更迭和換代�！盙alen Moore表示，“過(guò)去如翠宮飯店一樣的酒店，雖然地理位置優(yōu)越，但在品牌、管理等方面并不占優(yōu)勢(shì)。而隨著城市格局的變化，地理位置也難以成為永遠(yuǎn)的靠山，這樣的酒店將成為最先被淘汰的對(duì)象�！�